Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Радист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 238 тыс. → дом ≈962 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈943 тыс. / пессимист. ≈838 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Шатурторф ≈12,7 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8442
Рейтинг 15/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 238 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 962 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 468 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дорофеево д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 22 500 / 29 091 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 943 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Стрела СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Озерки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рубин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 899 999 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубрава СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Стрела СНТ | 58,5 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мечта сад. уч. | 40 м² | 6 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже предлагается дача (2 этажа) в большом снт с асфальтовым подъездом, с охраной. На территории располагается основной дом и летняя кухня. Дом по документам жилой (возможна регистрация). Строения находятся в отличном состоянии, мебелерованы. Участок ухожен. Имеется навес для авто. Так же подведен летний водопровод. Используем балоннный газ. Состояние въезжай и живи.