Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Кузяево Парк КП, Раменский гор. округ
Дача 20 м², участок 13 сот., каркас.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 983 тыс. → дом ≈317 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 36 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −91 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Игнатьево ≈1,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8316
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 983 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 317 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузяево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Одуванчик НП | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 89 750 / 175 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 680 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -91 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.7 км | Дубровка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Отдых СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Фестиваль дп | 20 м² | 11 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лесная Поляна СНТ | 25 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Отрадное СНТ | 15 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Сумино д. | 25 м² | 8,3 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 02.10.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.10.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 300 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Кадастровый номер 50:23:0010373:579. Участок 13.04 сотки, электричество 15кВ, колодец. Круглогодичная подъездная дорога. Соседи живут постоянно, только с одной стороны, участок крайний. До ЖД станции Кузяево пешком 20 минут, ходит автобус в г. Раменское, 10 минут остановка. Участок треугольной формы. Домик из каркаса брусовой (жилой), утепленный и хоз блок 12 кв м. В шаговой доступности магазины Верный, Дикси, Магнит, Аптека. Так же в шаговой доступности Школа. Дороги выкуплены собственниками, пай прилагается.