Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Олимпиец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 12 сот., брус.
Цена 990 тыс. ₽, снижали с 1,49 млн; первая цена 1,49 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 467 тыс. → дом ≈523 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈12,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7990
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 523 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 509 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 393 / 29 546 / 54 000 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 636 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 554 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 472 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 309 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стрела СНТ | 58,5 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Халтурино д. | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Халтурино д. | 49,4 м² | 9,5 сот. | 800 000 | 16 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радист СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 25 532 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Аринино д. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Цветмет СНТ | 44 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 488 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 990 000 (−498 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом с земельным участком 12 соток в живописном месте. Уютный двухэтажный деревянный дом (ждет хозяина для косметического ремонта) расположен в тихом и зелёном районе, вдали от городской суеты. Отличное место для отдыха, дачного проживания, садоводства или реализации собственного проекта загородного дома. Много места для сада, огорода, беседки, бани или дополнительных построек. Хороший подъезд по асфальтированной дороге практически до самого участка. Преимущества: Тихое экологически чистое место. Красивая природа, лес рядом. Отличный вариант для летнего отдыха и выходных на природе. Большой потенциал для благоустройства по своему вкусу. Удобный подъезд на автомобиле. Дом и участок ждут новых хозяев, которые смогут вдохнуть в него новую жизнь и создать своё идеальное место для отдыха за городом.