Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Антоновка-2 КП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 52 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 633 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 81 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈757 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7904
Рейтинг 60/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 61 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 633 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузяево д. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Одуванчик НП | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 481 / 84 000 / 130 435 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 757 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 54 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 81 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Виола СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 50 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 100 000 (+400 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом утеплённый. Оформлен как жилой. Зимой тоже жили. Дом и участок. Участок квадратный. Не снт. Без взносов и сборов. До жд станции 15 минут пешком. Вся инфраструктура. До Мкад 50км, час езды. До метро Выхино на электричке 44 минут.