Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Мечта-10 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 88,4 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 02.02.2024.
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 788 тыс. → дом ≈862 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7592
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 862 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 751 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 26 667 / 43 011 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 245 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта-10 СНТ | 85 м² | 9,9 сот. | 1 999 999 | 23 529 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вертолет-2 СНТ | 90 м² | 9,4 сот. | 2 400 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Проектировщик СНТ | 90 м² | 6,1 сот. | 3 100 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родник СНТ | 93 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 43 011 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кристалл СНТ | 91 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 40 659 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 87 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 20 625 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Энергия-80 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 27 835 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Родник СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2024 | 2 750 000 | история площадки |
| 25.03.2024 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.09.2024 | 1 850 000 (−650 000) | история площадки |
| 29.03.2025 | 1 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшое Снт "Мечта" расположено, но поляне окруженной лесом у д. Яковлево Орехово-Зуевского района. Участок ровный прямоугольной формы, огорожен. На участке колодец, в дом заведено электричество. Дом из бревна на ленточном фундаменте, сухой, шиферная крыша. Дом без внутренней отделки, требует внутри ремонта. На участке плодовые деревья, рябина, шиповник кусты смородины. Леса вокруг сухие, много грибов и ягод. До платформы Подосинки 3 км. Межевание проведено. Один собственник, в собственности более 20 лет. Быстрый выход на сделку.