Егорьевское ш., 32 км от МКАД
Спутник СНТ, Раменский гор. округ
Дача 46,6 м², участок 7,1 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 711 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈732 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, газ.
До ст. Гжельские источники ≈2,2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7552
Рейтинг 38/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 074 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 711 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 661 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Спутник СНТ | 12 сот. | 5 980 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спутник СНТ | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спутник СНТ | 10,1 сот. | 1 013 000 | 100 297 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трошково д. | 6,8 сот. | 1 397 000 | 205 441 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спутник СНТ | 8,5 сот. | 1 363 200 | 160 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжельские Дворики ДНТ | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжельские Дворики ДНТ | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель с. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель с. | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 53 487 / 62 479 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 397 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Обухово д. | 41,9 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 119 332 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сувенир СНТ | 48 м² | 6,4 сот. | 1 549 000 | 32 271 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Здоровье СТ | 55,4 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 61 372 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубовая Роща пос. | 45,3 м² | 5,9 сот. | 2 599 000 | 57 373 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Речицы с. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Речицы с. | 54,2 м² | 6,9 сот. | 2 899 000 | 53 487 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача из бревна, построенная в 2016 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. Внутри комната на первом этаже и комната на втором этаже. На втором этаже есть кондиционер. На веранде летняя кухня с газовой плитой. Газ из баллона. Отопление печное, водоснабжение осуществляется через скважину. Электричество подключено. Газ проходит по границе участка, что дает возможность подключения при необходимости. Во дворе находится туалет и душевая. Объект расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт) Спутник с хорошей транспортной доступностью недалеко железнодорожная станция Гжель и автобусная остановка.