Носовихинское ш., 84 км от МКАД
Локомотив СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 23 м², участок 8 сот., щитовой, 1991 год.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 556 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −626 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Центральный блок-пост ≈0,7 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №7404
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 510 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 556 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 565 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дровосеки д. | 15 сот. | 1 780 000 | 118 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гора-89 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сигнал СНТ | 5 сот. | 338 400 | 67 680 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дровосеки д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сигнал СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отдых СНТ | 46,9 сот. | 5 630 400 | 120 051 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отдых СНТ | 39,6 сот. | 4 746 000 | 119 848 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отдых СНТ | 31,5 сот. | 3 780 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Малиновские Луга пос. | 8 сот. | 1 870 000 | 233 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Кабаново д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 52 000 / 115 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 295 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -626 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Осенний сад СНТ | 25 м² | 8,5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Тюльпан СДТ | 20 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 720 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся семейная дача(во владении с 1990г), участок правильной формы 8 соток, с выходом в лес, находится прямо в лесу недалеко от станции 87 км. От МКАД 72 км(1:30 на авто) рядом город Ликино-Дулёво и Орехово-Зуево.На участке 3 постройки, Летний домик 5*5м ( 2 этажа) хозблок( он же кухня столовая) 3*7м и баня из бревна 6*6м(2 этажа)так же есть 2 теплицы,и уютная летняя беседка, заведено электричество(дом, хозблок, баня) вода из скважины (своя) хозблок, баня,вся мебель и оборудование,бойлер и насос для скважины остаются ,есть садовые дорожки, недалеко 2 водоёма (800м озеро, 2 км песчаные карьеры, полный лес грибов и ягод) продаем не спеша, торг разумен .к СНТ и даче, ведёт песчано- грунтовая дорога, практически с круглогодичным подъездом.