Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Мелихово СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 60 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 760 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 5 км, 118 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,55 млн / целевая ≈9,49 млн / пессимист. ≈8,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,2 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈6,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7097
Рейтинг 75/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мелихово СНТ | 7,2 сот. | 1 259 000 | 174 861 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мелихово СНТ | 9,7 сот. | 944 000 | 97 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мелихово д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 6,2 сот. | 979 000 | 157 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Гришино пос. | 19,2 сот. | 2 874 000 | 149 687 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мелихово д. | 6,5 сот. | 970 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мелихово д. | 7,8 сот. | 791 000 | 101 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 117 647 / 131 960 / 139 062 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
Аналоги
приличные 5 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сбоево д. да: «санузел» + «отделку» | 85 м² | 6,4 сот. | 8 000 000 | 94 118 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дом у озера КП да: «санузла» + «ремонт» | 85 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сбоево КП да: «ванной» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 130 588 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый дом площадью 80 м2, построенный в 2025 году из бруса. Есть такие же готовые дома с отделкой. Отделка стоит 800т. Р. Срок исполнения 1.5-2 месяца. Звоните.