Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Попадьино д., Талдомский гор. округ
Дача 45,1 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈802 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈980 тыс. / целевая ≈882 тыс. / пессимист. ≈784 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −284 %, ROI −74 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Власово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6910
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 687 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 802 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 730 / 20 000 / 34 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 784 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −284 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Оптимист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Полесье СНТ | 46 м² | 6 сот. | 920 000 | 20 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заря СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 730 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Связист России СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 157 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Универсал-3 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 462 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136060084 Продается дача на берегу реки Дубна в Снт Автоматика, д. Попадьино, Талдомский р-н, Московская обл. Предложение для тех, кто давно мечтал о даче на берегу реки! - дом из бруса, утеплен возможность приезжать зимой. - просторная беседка для уютных вечеров. Дом 54 кв. М построен из бруса 150х150, утеплен и обшит сайдингом, фундамент ленточный. Полы и крыша утеплены. На первом этаже: кухня 13,3 кв. М, проходная комната 9,3 кв. М и две спальни 7,5 и 6,9 кв. М. На втором: 1 комната 17 в. М. Хорошая удобная лестница. Отопление электрические конвекторы и газовый обогреватель. Летний водопровод с мая по октябрь вода заведена в дом. Рядом река Дубна прекрасное место для отдыха. Добраться можно из Москвы ж/д ст. Савеловская до ж/д ст. Власово, далее на автобусе. Удаленность от Мкад 90 км, от г. Дмитров 38 км, 14 км до г. Талдом. Данный объект подходит под ипотеку! Запишитесь на просмотр: ответим на все вопросы и оперативно покажем дачу в удобное для вас время!