Дмитровское ш., 42 км от МКАД
У сердца Яхромы КП, Дмитровский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 945 тыс. → дом ≈155 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Яхрома ≈5,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6847
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 4.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 700 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Астрецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Астрецово д. | 10 сот. | 1 610 000 | 161 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Астрецово д. | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Астрецово д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Астрецово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Яковлево д. | 40 сот. | 4 190 000 | 104 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Астрецово д. | 40 сот. | 40 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.9 км | Астрецово д. | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 62 500 / 80 139 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Восточное СНТ | 31,2 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 25 м2 с участком 6 соток. Дом каркасный, утеплен, выдерживает зиму, построен в 2024 году. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться отдыхом на свежем воздухе. В доме одна комната, оборудована электрическим отоплением. Оборудованная кухня с мойкой и электроплитой. Проведено электричество. Санузел расположен на улице. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. В поселке находится магазин и аптека, а до ближайшей железнодорожной станции легко добраться остановка в пешей доступности. Хороший подъезд. Отличное место для тех, кто ценит спокойствие и природу, свежий воздух.