Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка-2 СНТ, Дубна гор. округ
Дача 45 м², участок 5,1 сот., каркас.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 58 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 892 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −119 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Большая Волга ≈5,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6749
Рейтинг 6/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 808 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 39 583 / 46 250 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 638 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 456 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −119 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Борец СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 78 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дубна СТ | 40 м² | 4,4 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ольховик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном месте рядом с г. Дубна продается дача 45 м2 на участке 5,1 сот. Участок ровный, все насаждения и постройки от 2024 г. На участке есть колодец, туалет, сарай(хоз. Блок) и дом. Дом стоит на винтовых сваях (каркасник). Есть место для отдельного заезда автомобиля. Много клумб с цветами, плодовые деревья (сливы, яблони), кусты смородины, голубики, крыжовника, малины, большая лужайка в центре участка. Замечательное место: летом грибы, ягоды, рыбалка, зимой пешие прогулки или можно покататься на зимней технике, в шаговой доступности магазин. Звоните, пишите, с удовольствием отвечу. Не всегда есть возможность ответить сразу на звонок или смс, но обязательно перезвоню или напишу. Мало фото, добавлю как растает снег. Благодарю за понимание. Торг уместен.