Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Икша пгт, Дмитровский гор. округ
Дом 48 м², участок 6,6 сот., 1989 год.
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈130 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈760 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается дача в долевой») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Икша ≈0,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6736
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 500 000 | 468 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Икша пгт | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Икша пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 20,3 сот. | 3 750 000 | 184 729 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 8,5 сот. | 870 000 | 102 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 19,2 сот. | 2 886 000 | 150 312 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 6,4 сот. | 833 000 | 130 156 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 6 сот. | 3 300 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 8,7 сот. | 1 040 000 | 119 540 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 100 000 / 140 426 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается дача в долевой») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается дача в долевой») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Труд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Некрасовский пгт | 48 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Спас-Каменка д. | 50 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 230 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сигнал СНТ | 50 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Игнатово КП | 51,4 м² | 9,8 сот. | 4 000 000 | 77 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Подосинки пос. | 47 м² | 7,3 сот. | 6 600 000 | 140 426 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Морозовские усадьбы КП | 47,1 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 126 327 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Морозовские усадьбы КП | 47 м² | 8 сот. | 5 950 000 | 126 596 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чайка-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Большая Черная д. | 50 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в долевой собственности рядом с пгт Икша. Два въезда на участок в границах лесфонда. В шаговой доступности магазины, больница, почта, спорткомплекс, школа, банк и др. До желенодорожной станции 17 минут пешком, 31 км от МКАД, до Савеловского вокзала 1 час на электричке. На участке есть металический гараж, два дома 6Х6 с верандами, хозблок, баня. В СНТ есть красивый пруд с кувшинками, поют птицы.