Дмитровское ш., 47 км от МКАД
Кочергино СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 92 м², участок 12 сот., дерево, 2002 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,52 млн → дом ≈179 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 98 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,65 млн / целевая ≈8,69 млн / пессимист. ≈7,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,54 млн ₽, маржа 59 %, ROI 142 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈12,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6727
Рейтинг 77/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 521 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 179 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 946 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран Вооруженных Сил СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 525 / 98 160 / 140 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 652 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 687 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 537 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 142 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Полимер СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 97,8 м² | 11,6 сот. | 9 600 000 | 98 160 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Грачи СНТ да: «ванные» + «отделку» | 100 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 140 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гигирево СНТ да: «ванные» + «отделкой» | 101 м² | 12,2 сот. | 9 850 000 | 97 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Проедается жилой дом на большем участке 12,46 сотках. Участок ровный, с газоном и плодовыми деревьями и бетонированной открытой парковкой на 3 машины. Дом жилой с регистрацией (пропиской) . Гараж 6х4, пристроенный к дому. Баня, отдельно-стоящее здание. Здания построены в 2000 г. Зарегистрированных нет. Участок межеван. Продажа прямая. На все вопросы отвечаю по телефону