Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Морозки КП, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 726 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 41 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,34 млн / целевая ≈6,61 млн / пессимист. ≈5,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,27 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Икша ≈4,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6701
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Морозово д. | 9 сот. | 1 620 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 8 сот. | 1 440 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Морозово д. | 15 сот. | 2 550 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Морозово СНТ | 8,5 сот. | 1 275 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Морозово д. | 8,2 сот. | 567 000 | 69 146 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Морозово СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Объединения Телешово ДП | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Селевкино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 463 / 90 184 / 185 185 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 875 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Гурбан СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 45 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Никулино д. да: «ванные» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 148 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесное Эхо КП да: «ванная» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 185 185 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ульянки д. да: «санузел» + «мебелью» | 81 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 104 938 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Эко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 82 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Сбоево д. да: «санузел» + «отделку» | 85 м² | 6,4 сот. | 8 000 000 | 94 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Берендеевка СНТ да: «сан/узел» + «ремонт» | 76,5 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 52 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Малые Горки ДНТ да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 86 м² | 6,1 сот. | 6 490 000 | 75 465 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 09.03.2026 | 2 150 000 (−550 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 350 000 (+200 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 850 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 600 000 (+750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом продаётся в холодном контуре как шас на фото за 2.600, есть возможность купить в готовом виде с нутренней отделкой , скважина септик за 3.300 дом продаётся за наличные, в ипотеку не продается