Дмитровское ш., 72 км от МКАД
Насоново д., Дмитровский гор. округ
Дом 38 м², участок 8 сот., 2014 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 553 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. имени Барсученко ≈16,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6594
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 647 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 342 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Насоново д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бунятино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бунятино д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бунятино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бунятино д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бунятино д. | 16 сот. | 1 550 000 | 96 875 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горицы д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горицы д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мисиново д. | 18 сот. | 3 300 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бунятино д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 52 778 / 75 377 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 584 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 046 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Насоново д. | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | А-108 40-й км | 36 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Голяди д. | 36 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Бестужево д. | 36 м² | 6,4 сот. | 1 900 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Луговое СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дуброво д. | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лужайка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дятлинское СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дачный домик в деревне с садовыми деревьями и красивым видом. Рядом речка, рыбалка, транспортная доступность автобусом. Продажа от 2 взрослых собственников, возможен быстрый выход на сделку.