Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Аист-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., дерево, 2002 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 65 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,65 млн / целевая ≈8,69 млн / пессимист. ≈7,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,05 млн ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Подсолнечная ≈14 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6588
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 240 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аист-1 СНТ | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист-1 СНТ | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глухово д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Глухово д. | 8,4 сот. | 1 260 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глухово д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист-1 СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чеприно д. | 8 сот. | 999 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фофаново д. | 24 сот. | 2 099 555 | 87 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чеприно д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 762 / 94 046 / 140 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 721 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 046 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Грачи СНТ да: «ванные» + «отделку» | 100 м² | 12 сот. | 14 000 000 | 140 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сафоново д. да: «санузла» + «отделка» | 106 м² | 12 сот. | 9 600 000 | 90 566 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Гигирево СНТ да: «ванные» + «отделкой» | 101 м² | 12,2 сот. | 9 850 000 | 97 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Солнечный Лес дп да: «с/у» + «ламинат» | 105 м² | 11 сот. | 6 800 000 | 64 762 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рампа СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 96 м² | 12 сот. | 11 500 000 | 119 792 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Подолино-Д СНТ да: «санузел» + «мебель» | 110 м² | 12 сот. | 8 006 000 | 72 782 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 13.04.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем родную дачку. Сделана круглогодичная вода из колодца и канализация септик тройной из колец. В доме разведена круглогодичная вода, душ, туалет, бойлер 80л, посудомойка, есть куда подключить стиральную машину. Вся электропроводка новая, современная, с кучей автоматов на каждый узел. Новый современный электросчетчик на улице на отдельном столбе как полагается. Делали хорошо, для себя. Душевная печь камин. Дом и баня недавно покрашены. Крыша дома полностью протянута новыми герметичными саморезами. Крыша крыльца новая. Также на крыльце новые так называемые гибкие окна. Во дворе чильные качели. Также во дворе здание под баню, но мы использовали как подсобку. Тупиковая не проходная улица, поэтому тишина без лишних глаз. Соседи только с двух сторон, что добавляет уединения. Круглогодичный подъезд, охрана, шлагбаум. Много кто на улице живет на постоянной основе.