Дмитровское ш., 58 км от МКАД
Подчерково с., Дмитровский гор. округ
Дом 63,8 м², участок 6 сот.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 03.02.2025.
Рейтинг 71/100 · уверенность 48 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,21 млн / целевая ≈6,49 млн / пессимист. ≈5,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,82 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈2,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6494
Рейтинг 71/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 41.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 776 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 019 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 401 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подчерково с. | 5,3 сот. | 4 000 000 | 754 717 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подчерково с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подчерково с. | 6,7 сот. | 1 200 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подчерково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Подчерково с. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подчерково с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подчерково с. | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подчерково с. | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подчерково с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 276 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 286 / 112 121 / 119 601 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 818 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Овсянниково д. да: «ванной» + «ремонт» | 70 м² | 6,3 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.02.2025 | 3 400 000 | история площадки |
| 28.06.2025 | 4 500 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 03.08.2025 | 3 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 21.03.2026 | 3 550 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 3 150 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркаcный дом, площaдью 64 кв.м, расположенный в Дмитровском городском округе, село Подчерково. Участок 6 соток. Электричеcтво заведено в дом. Фундамент сваи. Присвoeн aдpес. пропиcкa возможна. Дом нeобходимо утеплить. Отcыпaнa нoвaя