Дмитровское ш., 37 км от МКАД
Казарма 57 километр сад. уч., Дмитровский гор. округ
Дом 15 м², участок 12 сот., брус.
Цена 500 тыс. ₽, снижали с 650 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 13.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 89/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈253 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 70 тыс.–441 тыс. ₽/м², медиана 189 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,9 млн ₽, маржа 72 %, ROI 262 %.
⚠ ROI 262 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — нет.
До ст. Турист ≈2,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6490
Рейтинг 89/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 180 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 6,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 036 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Афанасово д. | 8,7 сот. | 3 541 000 | 407 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасово д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасово д. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасово Хиллс ДНП | 8,7 сот. | 2 200 000 | 252 874 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Амарант СНТ | 7,1 сот. | 1 800 000 | 253 521 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасово Хиллс ДНП | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амарант СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кромино д. | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афанасово д. | 6 сот. | 2 572 500 | 428 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кромино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 423 / 188 889 / 441 333 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 278 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 950 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 622 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 262 % |
| пояснение расчета | ROI 262 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 262 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.5 км | Малая Черная д. | 15 м² | 7,1 сот. | 6 620 000 | 441 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Труневки д. | 14,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 70 423 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Моники СНТ | 18 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 600 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ст. Яхрома. Торг. Электричества нет. Все вопросы отцу в Максе. Пишите номер скину. 20 соток. Подъезда к даче нет. Оставляем машину возле жд путей, где охраняемая площадка. От нее пешком до дачи м 100. Также есть ближе площадка. М 50 до неё, пешеходный тоннель.