Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Лотосово д., Дмитровский гор. округ
Дом 76 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 811 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 46 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,06 млн / целевая ≈7,26 млн / пессимист. ≈6,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,3 млн ₽, маржа 36 %, ROI 55 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈6,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6411
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 119 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 811 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 118 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лотосово д. | 8,6 сот. | 1 548 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лотосово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лотосово д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лотосово д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лотосово д. | 15,1 сот. | 2 812 600 | 186 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лотосово д. | 13,3 сот. | 1 526 000 | 114 737 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лотосово д. | 6,3 сот. | 820 000 | 130 159 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мелихово д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мелихово д. | 8,2 сот. | 1 537 140 | 187 456 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мелихово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 513 / 109 589 / 185 185 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 297 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гурбан СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 45 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Аусбург дп да: «ванная» + «отделкой» | 74,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 782 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Берендеевка СНТ да: «сан/узел» + «ремонт» | 76,5 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 52 288 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ильинское с. да: «санузел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 19 500 000 | 253 247 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Турист СНТ да: «с/у» + «теплый пол» | 73 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 109 589 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Никулино д. да: «ванные» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 148 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесное Эхо КП да: «ванная» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 185 185 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 76 кв.м. с участком 6 соток в 45 км от МКАД в поселке с красивым видом на хвойный лес прям из окна. Стоимость реальная. Дом из сухой строганой доски с вентилируемым фасадом и соблюдением всех технологий. Подъезд к домам идеальный асфальт до участка. Постоянно проживающие соседи. Окна и двери установлены. За 1 месяц оперативно по вашему выбору можем достроить дом и сделать финишную отделку, есть готовые варианты дизайна. Под ключ по договору от 1 млн в зависимости от ваших потребностей. Отделка - стены под покраску (цвет на ваш выбор), напольное покрытие ламинат (возможна замена на массив дуба или паркет по вашему желанию). Инженерка, электрика и коммуникации так же разведем по дому. Рядом общеобразовательная школа и детский сад - 7 км (10 минут на машине) Частная школа - 18 км Возможно строительство с нуля на Вашем участке. Звоните или пишите - расскажу подробности, договоримся на просмотр.