Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Жеребцово д., Талдомский гор. округ
Дача 80 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 13.03.2025.
Рейтинг 7/100 · уверенность 67 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 202 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −2,22 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 139 км ≈12,6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6266
Рейтинг 7/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 202 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Никитино д. | 10 сот. | 170 000 | 17 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Парашино д. | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Игумново д. | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Игумново д. | 9 сот. | 360 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Желдыбино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Квашенки с. | 18 сот. | 280 000 | 15 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Квашенки с. | 3,3 сот. | 220 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Квашенки с. | 16 сот. | 480 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дьяконово д. | 12 сот. | 165 999 | 13 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сменки д. | 28 сот. | 1 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 29 851 / 48 571 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 169 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 928 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 222 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Тополек СНТ | 80 м² | 15 сот. | 4 800 000 | 60 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Островок СНТ | 80 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Салют СНТ | 80,4 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Компьютер СНТ | 80 м² | 14,4 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Маяк СНТ | 82 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 28 049 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Маяк СНТ | 77,6 м² | 6,2 сот. | 2 800 000 | 36 082 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Салют СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 24 306 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Сорокино д. | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок (10 соток)в д. Жеребцово, Талдомского района, Московской области. На участке домик из бруса с мансардой, площадью 80 кв. М., колодец, плодовые деревья. Симпатичная деревня, хороший круглогодичный подъезд, отличные соседи.