Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Беклемишево д., Дмитровский гор. округ
Дом 98,9 м², участок 13,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 20.01.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,74 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,28 млн / целевая ≈7,45 млн / пессимист. ≈6,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈10,1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6166
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 30.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 86 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 058 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 756 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 634 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Беклемишево д. | 8,7 сот. | 1 133 000 | 130 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 9,5 сот. | 4 800 000 | 505 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юнона СНТ | 6,4 сот. | 832 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юнона СНТ | 9,2 сот. | 1 600 000 | 173 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юнона СНТ | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Беклемишево СНТ | 19,2 сот. | 2 880 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Беклемишево СНТ | 14 сот. | 1 946 000 | 139 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Беклемишево д. | 41,2 сот. | 22 500 000 | 546 116 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 978 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 659 / 81 334 / 119 048 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 453 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 625 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 672 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Хорьяково д. | 100 м² | 10,5 сот. | 3 990 000 | 39 900 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беклемишево д. | 105,6 м² | 11 сот. | 10 500 000 | 99 432 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки д. | 100 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 39 900 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки д. | 96 м² | 8,1 сот. | 9 800 000 | 102 083 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сурмино-3 КП | 105 м² | 12,9 сот. | 12 500 000 | 119 048 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ольшаны КП | 100 м² | 11,6 сот. | 6 990 000 | 69 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сбоево д. | 100 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 95 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никулино СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 990 000 | 77 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сазонки д. | 100 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Грибки СНТ | 98,1 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 34 659 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается загородный дом на земельном участке 13.5 соток. Московская область. Дмитровский район! Жилой дом с возможностью прописки. Живописные места с выходом к озеру. 50 км. По Дмитровскому ш до Мкад, 27 км. До г. Дмитров. Ухоженный участок с плодовыми деревьями! Один взрослый собственник. Без обременений. Жилой дом сдвоенный с соседским участком. Юридически и физически разделен, как дом, так и участки.