Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Красные Всходы СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 300 тыс. ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 171 тыс. → дом ≈129 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈255 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −89 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈10,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6160
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 503 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 171 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 129 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Красные Всходы СНТ | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатеево д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сущево д. | 23,4 сот. | 950 400 | 40 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сущево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сущево д. | 9,6 сот. | 264 600 | 27 562 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сущево д. | 15,6 сот. | 488 700 | 31 327 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сущево д. | 11,2 сот. | 374 680 | 33 454 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нушполы д. | 45 сот. | 2 250 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Агат СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бурцево д. | 24 сот. | 550 000 | 22 917 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 30 125 / 34 286 |
| цена объекта | 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 255 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 147 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -89 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Поляна СТ | 40 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Энтузиаст СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заря СНТ | 42 м² | 6,4 сот. | 1 050 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Слава СТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 205 000 | 30 125 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 32 475 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Океан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся заброшенный дом с участком 6 соток, дом под восстановление или снос. В дом не ездили более 15 лет, полы в доме провалены, электричество отключено от столба, водопровод тоже отключен. Дом в плохом состоянии. Документы готовы к сделке, есть возможность купить ещё дополнительно 3 сотки +150т. Р.