Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Икша пгт, Дмитровский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Икша ≈1,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6157
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 724 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 090 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 410 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-2 СНТ | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 50 лет Октября СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Репечиха СНТ | 5,7 сот. | 1 190 000 | 208 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 лет Октября СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 240 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 8,5 сот. | 870 000 | 102 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 20,3 сот. | 3 750 000 | 184 729 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 500 000 | 468 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 972 / 51 613 / 87 302 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 925 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 2 950 000 | 40 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Икша пгт | 86,5 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 931 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Морозовский уезд КП | 76,8 м² | 8,9 сот. | 5 500 000 | 71 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дзержинец-83 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 41 566 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесная поляна СНТ | 63 м² | 5,2 сот. | 5 500 000 | 87 302 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Фортуна СНТ | 96 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Морозовский уезд КП | 56,6 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 159 011 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140821108 Предлагаем вашему вниманию уютную дачу в Снт "Берёзка-2", расположенную в живописном Дмитровском районе Подмосковья, недалеко от станции Икша! Почему эта дача ваш идеальный выбор: Готова к проживанию: Дом из бруса площадью 75 м2, не требует ремонта заезжайте и отдыхайте! Продуманная планировка: 1 этаж: Три просторные комнаты и кухня идеальное место для семейных обедов и уютных вечеров. 2 этаж: Еще одна жилая комната (24 м2) достаточно места для всех членов семьи или гостей. Дом полностью обслужили и провели реконструкцию в 2023 году, утеплён пенополистирольными плитами 50мм, полностью замена электропроводки, установлены пластиковые окна. Участок 6 соток: Огорожен, с плодовыми деревьями. Ваша собственная зеленая зона для отдыха и садоводства. По факту можно увеличить до 8 соток. Имеется въезд с оборудованной парковкой под автомобиль и дополнительный вход со стороны улицы Технологической. Удобства для отдыха: Наслаждайтесь летними днями в зоне отдыха в лесу. Есть сарай, летняя кухня комфорт на природе. Практичность: Есть возможность установить санузел в доме. Полная инфраструктура Снт: Безопасность: Охраняемая территория, въезд через ворота. Удобство: Рядом расположен магазин, озон, вайлдберриз, через дорогу 100м. Транспортная доступность: Всего 1.5 км пешком до ж/д станции Икша легкий доступ из Москвы. Близость к природе: Рядом лес, водоем для купания и рыбалки. Что вы получаете: Свой дом с пропиской: Возможность круглогодичного проживания. Место для семейного отдыха: Простор для детей, уютные вечера в беседке. Свежий воздух и природа: Оздоравливайте себя и своих близких. Удобное расположение: Быстрый доступ из Москвы и к инфраструктуре Икши. Важно для покупателя: Коммуникации: Электричество, летний водопровод (заведено в дом). Состояние: Дом не требует ремонта, что сэкономит ваше время и деньги. Не упустите шанс приобрести свою идеальную дачу в живописном месте! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре.