Дмитровское ш., 31 км от МКАД
Подосинки д., Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 791 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 94 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,13 млн / целевая ≈9,12 млн / пессимист. ≈8,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,46 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Морозки ≈1,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6076
Рейтинг 81/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 791 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 112 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подосинки д. | 6,8 сот. | 1 552 500 | 228 309 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки пос. | 7,5 сот. | 1 134 000 | 151 200 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подосинки д. | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 14 сот. | 1 999 999 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подосинки пос. | 8 сот. | 1 099 000 | 137 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 118 / 126 002 / 139 062 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 624 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 117 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 104 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 464 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 80 м² | 6,6 сот. | 6 900 000 | 86 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Аусбург дп да: «с/у» + «отделка» | 83 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 113 253 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сбоево КП да: «ванной» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 130 588 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дом у озера КП да: «санузла» + «ремонт» | 85 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сбоево д. да: «санузел» + «отделку» | 85 м² | 6,4 сот. | 8 000 000 | 94 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Целеево КП да: «душевая кабина» + «мебелью» | 86 м² | 6 сот. | 14 750 000 | 171 512 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Целеево КП да: «ванная» + «под ключ» | 87,3 м² | 6,5 сот. | 11 000 000 | 126 002 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Холодный контур. Цена на дом вместе с участком до 30.08.26. По всем вопросам звоните.