Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна-2 СНТ, Дубна гор. округ
Дача 40 м², участок 3,7 сот., каркас.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 3,7 сот. = 611 тыс. → дом ≈989 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Дубна ≈1,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6018
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 611 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 989 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 9,4 сот. | 14 115 000 | 1 501 596 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 11 сот. | 3 900 000 | 354 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 484 / 53 125 / 78 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дубна СТ | 40 м² | 4,4 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Репка-2 СНТ | 31 м² | 3,3 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Восход СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженная дача в Снт "Дубна", г. Дубна. Дача расположена в черте города, в тихом и уютном месте, рядом с рекой Дубна. Участок 3,68 сотки, огорожен забором. На территории расположены плодово-ягодные насаждения: малина, смородина, крыжовник, яблоня, клубника, а также грядки с кабачками и другими культурами. Две теплицы: в одной выращиваются огурцы, в другой помидоры. На участке есть колодец. Организована система полива с разводкой воды по всему участку: вода заведена в дом, подведена к теплицам, грядкам и летнему душу. Также имеются хозблок, уличный туалет, летний душ и зона барбекю. Каркасно-щитовой дом площадью около 40 м2. В доме терраса и две комнаты. Есть лестница на второй этаж, который можно дополнительно обустроить. Снт "Дубна" находится в черте города. Река Дубна в пешей доступности. Один взрослый собственник. В собственности более 5 лет. Свободная продажа. Звоните!