Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Бекерон СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 7 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 369 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −412 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Власово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5938
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 369 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 157 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 37 500 / 66 176 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 704 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 434 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 163 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -412 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Дружба СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сорокино д. | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Талдом СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дружба СНТ | 72,6 м² | 5,9 сот. | 2 120 000 | 29 201 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Менделеевец СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Здоровье СНТ | 74,7 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 56 894 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Универсал-3 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 66 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Атмосфера СНТ | 66,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасная летняя дача, ухоженная территория, очень много цветов, есть баня, колодец, вокруг лес, снт огорожено.