Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Бекерон СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 01.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 685 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Власово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5937
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 685 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 43 300 / 65 625 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -949 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Бобылино д. | 71 м² | 16,4 сот. | 2 700 000 | 38 028 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сорокино д. | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Мирный пос. | 70 м² | 13,5 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Слава СТ | 67,7 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 57 607 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Избиратель СНТ | 76,5 м² | 15,2 сот. | 2 000 000 | 26 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нарцисс СНТ | 73,9 м² | 11,6 сот. | 2 500 000 | 33 829 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 64 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Бельское д. | 67 м² | 7 сот. | 3 517 000 | 52 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.03.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 400 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 600 000 (+800 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 050 000 (−550 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 350 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом(дом не оформлен)но можно оформить. На участке стоит двух этажный дом в хорошем состоянии. На участке колодец, душевая, туалет. 20 минут ходьбы от платфopмы Влaсовo, к кaждой электричке подается рейсовый автобус. Многие живут круглогодично. На все дополнительные вопросы отвечу по телефону, звоните, пишите! Торг возможен.