Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Родник СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 20,7 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 369 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈414 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈876 тыс. / целевая ≈788 тыс. / пессимист. ≈701 тыс. → от пессимистичной прибыль −988 тыс. ₽, маржа −141 %, ROI −58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Темпы ≈7,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5900
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 429 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 369 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 414 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 38 618 / 60 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 832 000 ₽ |
| продажа: целевая | 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 701 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -988 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Ольховик д. | 24 м² | 6 сот. | 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Бекерон СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 699 000 | 26 885 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Высотка СНТ | 20 м² | 5,7 сот. | 990 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Кинокадр СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Рябинушка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Дубна СТ | 22,6 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 137 168 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача летняя. Всё что нужно для жизни и отдыха есть.