Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Заря СНТ, Дубна гор. округ
Дача 38 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈586 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈2,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5798
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 21 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 585 756 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 690 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заря СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,7 сот. | 13 000 330 | 1 111 139 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,5 сот. | 5 950 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,6 сот. | 5 100 000 | 593 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,5 сот. | 24 050 000 | 2 531 579 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8,5 сот. | 7 800 000 | 917 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5,5 сот. | 4 490 000 | 816 364 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12,5 сот. | 8 200 000 | 656 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 81 666 / 100 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 736 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 599 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 462 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 120 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Восход СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 1 925 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СНТ | 40 м² | 8,4 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восход СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Репка-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Весна СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Весна СНТ | 32 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 37 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по телефону.