Дмитровское ш., 55 км от МКАД
Изумрудный КП, Дмитровский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 570 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 32 тыс.–253 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,49 млн / целевая ≈9,44 млн / пессимист. ≈8,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,85 млн ₽, маржа 58 %, ROI 137 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5739
Рейтинг 72/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 074 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 830 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лавровки пос. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лавровки пос. | 16 сот. | 3 000 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лавровки пос. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трощейково д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новорождествено д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лавровки пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трощейково д. | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лавровки пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трощейково д. | 6 сот. | 1 180 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лавровки пос. | 13,6 сот. | 1 500 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 338 / 136 198 / 253 247 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 491 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 853 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 137 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Аусбург дп да: «ванная» + «отделкой» | 74,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 86 782 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ильинское с. да: «санузел» + «мебелью» | 77 м² | 6 сот. | 19 500 000 | 253 247 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Озерецкое с. да: «ванной» + «ремонт» | 77 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 32 338 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесное Эхо КП да: «ванная» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 185 185 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Никулино д. да: «ванные» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 148 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Ульянки д. да: «санузел» + «мебелью» | 81 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 104 938 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в холодном контуре. На участке 6 соток. Дом очень хорошей оптимальной планировки, удобное расположение и эргономичное решение. Продаю ( как есть) если нужно, можем сделать отделку, полностью под ключ. Готовность 1.5 месяца, цену зафиксируем.