Рогачевское ш., 40 км от МКАД
Свистуха д., Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот., каркас, 2018 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 62 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,88 млн / целевая ≈7,99 млн / пессимист. ≈7,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,95 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. пл. 116 км ≈11,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5691
Рейтинг 76/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 431 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 919 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Свистуха д. | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Якорь ДНТ | 6 сот. | 714 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистуха д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистуха д. | 45 сот. | 6 800 000 | 151 111 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Свистуха д. | 16,5 сот. | 1 999 990 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Якорь ДНТ | 7,5 сот. | 900 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якорь ДНТ | 8,1 сот. | 2 712 860 | 334 921 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якорь ДНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свистуха д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свистуха д. | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 96 703 / 132 948 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 954 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Медведки КП | 65,1 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 92 012 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Трилогия КП | 86,5 м² | 6,6 сот. | 11 500 000 | 132 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Арбузово СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Трилогия КП | 91 м² | 6,5 сот. | 8 800 000 | 96 703 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Левково д. | 91 м² | 6 сот. | 9 850 000 | 108 242 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 69491. Свистуха. Дом в деревне, вторая линия от Рогачёвского ш., площадью 70 кв. м., с возможностью проживать круглый год. Кровля дома металлочерепица, каркасные стены, окна - стеклопакеты, железо-бетонный ленточный фундамент, глубиной 2 м. (на его основе возможно строительство нового дома), ж/б монолитное перекрытие. В доме 2 комнаты и кухня, частично меблирован. с/у на улице. Участок. 12.2 сот. (20 Х 60 м.), огорожен и выровнен. Земли населённых пунктов. ИЖС. (в доме возможна регистрация, открыта домовая книга). Получено ГПЗУ. Коммуникации: электричество 15 кВт, колодец (вода заведена в дом), септик. Рядом с участком проходит линия ЛЭП. Круглогодичный подъезд (последние 100 м. грунтовая дорога), все соседи живут круглый год. В шаговой доступности современный супермаркет и остановка общественного транспорта. Совсем рядом вся современная инфраструктура (школа, детский сад, больница, аптека, банк). по соседству конно-спортивная ферма, лес и река. Безопасность сделки обеспечена высокими стандартами Гильдии Риэлторов Москвы. Все сделки застрахованы АО "АльфаСтрахование"