Дмитровское ш., 36 км от МКАД
Ивановское д., Дмитровский гор. округ
Дача 73,3 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 552 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −844 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Драчёво ≈5,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5493
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 964 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 668 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивановское д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское д. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское д. | 7,3 сот. | 950 000 | 130 137 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яхрома Ривер дп | 8,9 сот. | 1 900 000 | 213 483 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское д. | 10 сот. | 1 330 000 | 133 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яхрома Ривер дп | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское д. | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское дп | 12 сот. | 1 055 000 | 87 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яхрома Ривер дп | 8,3 сот. | 830 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 266 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 47 945 / 66 372 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 153 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -844 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Яхрома Ривер дп | 72 м² | 6,4 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Земляки КП | 76 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 55 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Темп СНТ | 67,8 м² | 6,6 сот. | 4 500 000 | 66 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рассвет СНТ | 73,8 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 51 491 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Горняк СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дружба-5 СНТ | 77,3 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 54 334 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Энергия-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 41 528 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яхрома Ривер дп | 60 м² | 6,5 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Союз СНТ | 67 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 104 478 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 73 м2 в два этажа. Объект полностью готов к проживанию: есть мебель, можно заезжать и жить. На первом этаже просторная кухня-столовая. Комната с печью. На втором этаже две спальные комнаты, расположены зеркально. Удобная деревянная лестница. Высокие потолки. Вся мебель остаётся при продаже в доме. Дом зарегистрирован как жилой. Коммуникации и удобства: Автономная скважина вода своя, не зависит от централизованного снабжения. Туалет расположен на улице. Отдельное помещение для душа. Автобусная остановка располагается примерно на расстоянии 500 м. Уютное тихое садоводство. Торг уместен при осмотре. Код пользователя: 96764. Номер в базе: 14118763.