Объект №549 · дом · в продаже

Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Шапкино д., Коломенский гор. округ
Дом 350 м², участок 20 сот., газоблок.
Цена 3,43 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 54 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,02 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 20 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈6,9 млн, покупка после торга ≈2,92 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈19,03 млн / целевая ≈17,13 млн / пессимист. ≈15,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,41 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Осёнка ≈8,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №549

Рейтинг 83/100 · уверенность 54 %

Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Код объекта: 2268444. В продаже строящийся дом. Есть дизайн-проект. 350 м2 общей площади, 180 м2 жилой, 6 комнат и кухня 41 м2. Потолки 3 м создают ощущение воздуха и свободы, большая кухня легко превращается в центр семейной или деловой жизни  место для завтраков, рабочих встреч и вечерних ужинов. Планировка позволяет выделить гостевую зону, несколько спален и кабинет, а также организовать постирочную / кладовую по необходимости. Техническая основа и состояние. Дом выполнен из газосиликатного блока, перекрытия  ж/б плиты. Отопление  индивидуальный котел, электричество и газ на участке подключены, водоснабжение  собственная скважина. Ремонт  без отделки: шанс реализовать собственный дизайн и сэкономить на покупке готового жилья. Кровля пока не смонтирована, что оставляет свободу выбора материалов и подрядчика. Участок и подъезд. 20 соток земли в статусе Ижс  достаточно для сада, зоны барбекю и детской площадки, а также для хозяйственных построек. Подъезд по щебёнке обеспечивает доступ круглый год. Благоустройство участка не выполнено  возможность создать участок "с нуля" под нужды и бюджет. Санузлы и комфорт. На объекте три санузла: 1 раздельный и 2 совмещённых  удобная конфигурация для большой семьи или приёма гостей. Отсутствие внутренней отделки облегчает прокладку коммуникаций под выбранные сценарии. Расположение и инфраструктура. Деревня Шапкино, Новая улица, 8  всего 10 км до города. Близость к Коломне сочетает спокойствие загородной жизни с доступностью городской инфраструктуры. Наличие газа и электричества прямо на участке повышает ликвидность и снижает эксплуатационные расходы в дальнейшем. Инвестиционная привлекательность. Новый дом на большом участке без отделки  прозрачный объект для инвестиций: ремонт под ключ позволит увеличить стоимость при продаже или сдаче, а индивидуальный котёл и подключенные коммуникации снижают риски дополнительных вложений. Готовность к сделке. Показ по согласованию. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.