Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Астрецово д., Дмитровский гор. округ
Дом 150 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4 млн ₽ от 09.03.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 52 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 787 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,02 млн / целевая ≈8,11 млн / пессимист. ≈7,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,92 млн ₽, маржа 27 %, ROI 36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Яхрома ≈4,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5461
Рейтинг 73/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 32.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 787 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 913 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 753 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Астрецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 700 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астрецово д. | 10 сот. | 1 610 000 | 161 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Астрецово д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Астрецово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Астрецово д. | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 40 сот. | 4 190 000 | 104 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Астрецово д. | 40 сот. | 40 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Астрецово д. | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 897 / 61 852 / 111 111 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 564 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 917 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | да: «ванные» + «отделка» | 135 м² | 5 сот. | 15 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Иванцево д. да: «санузел» + «отделка» | 145 м² | 5 сот. | 6 945 000 | 47 897 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фабрики 1 Мая пос. да: «ванная» + «ремонтом» | 144,7 м² | 5 сот. | 8 950 000 | 61 852 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.03.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 17.03.2025 | 4 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 26.03.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.04.2025 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.04.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.12.2025 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 750 000 (+250 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю недостроенный дом. Фундамент ленточный, стены газоблок, пояс бетон. Крайний участок в деревне, красивый вид, удобное расположение, рядом расположены курорты Яхромы. Прописка Московская область.