Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Салют СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 36 м², участок 6,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,64 млн → дом ≈910 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −790 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Икша ≈2,7 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5407
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 48 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 640 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Берендеевка СНТ | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 200 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 6,2 сот. | 3 696 000 | 596 129 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 74 444 / 80 139 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 372 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 135 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -789 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По данному объекту внесен аванс. Уютная дача для отдыха в Снт "Салют" (34 км от Мкад по Дмитровскому шоссе). Ищете место, где можно отдохнуть от городской суеты, не уезжая далеко от Москвы? Продаю дачу в живописном и обжитом месте поселок Икша. Это идеальный вариант для тех, кто ценит комфорт, близость к природе и хорошую транспортную доступность. О доме и участке: Участок 6,5 соток: обустроенный, с плодовыми деревьями и уютной беседкой в центре идеальное место для вечерних чаепитий. Дом: Каркасный дом на надежном ленточном фундаменте. Дом сухой, в нем очень комфортно даже в самый жаркий день. Инфраструктура на участке: есть отдельная летняя кухня с печным отоплением и газовым баллоном, а также капитально обустроенные душ (с бойлером) и туалет. Коммуникации: электричество разведено по дому, а также в летнюю кухню, туалет и санблок, летний водопровод заведен в кухню и душевую. Расположение и комфорт: Природа: Снт окружено лесом. До карьера "Спас-Каменный" можно быстро доехать на машине за 15 минут. Магазины: вся инфраструктура Икши под рукой. Через дорогу "Чижик", "Дикси", "Магнит", "Верный", "Красное & Белое", а также пункты выдачи Ozon и Wildberries. Транспорт: отличная доступность. До Мкад всего 35 минут на авто. Если предпочитаете общественный транспорт станция "Икша" (Мцд-1) в 10-15 минутах пешей прогулки, электрички ходят каждые 20-25 минут. Снт "Салют" это обжитое товарищество с удобным подъездом, где многие соседи живут круглый год. Участок окружен соседями с трех сторон, что создает атмосферу безопасности и уюта. Приезжайте на просмотр здесь вы сразу почувствуете, как легко дышится за городом! Звоните, отвечу на все вопросы и договоримся о встрече. Код пользователя: 66631. Номер в базе: 14283553.