Дмитровское ш., 29 км от МКАД
Строитель СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 40 м², участок 7,6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,92 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −530 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Икша ≈2,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5401
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 917 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Берендеевка СНТ | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 200 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 6,2 сот. | 3 696 000 | 596 129 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 80 860 / 143 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 806 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 045 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Голубые Ели СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 74 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Трудовая пос. | 50 м² | 5,2 сот. | 6 300 000 | 126 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Никульское д. | 30 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Амарант СНТ | 48 м² | 7,1 сот. | 1 799 000 | 37 479 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мелихово КП | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Минтяжстроевец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 11.08.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.11.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в садовом товариществе "Строитель" в Дмитровском районе, пос. Икша, по Дмитровскому шоссе (32 км от Мкад). На участке, площадью 7,6 соток расположены 2 дома, общей площадью 40 кв. М. И 28 кв. М. В доме (28 кв. М.) расположены 2 комнаты, сауна и душевая. В доме (40 кв. М.) расположены: прихожая, 2 комнаты и кухня. Коммуникации: электричество разведено по дому, летний водопровод, заведен в дом. Газ по границе участка. Кухня оборудована газовой плитой (баллоны). На участке имеется небольшое помещение для хранения инвентаря, летний душ, санузел, дровница. Участок огорожен по периметру забором, круглогодичный подъезд, охрана. При въезде видеонаблюдение и автоматические ворота. Инфраструктура в шаговой доступности-продуктовые магазины, поликлиника, аптеки, ЖД станция и многое другое. Рядом находятся горнолыжные склоны Икша, Сорочаны и Волен, картинг-клуб "Маяк" и стрелковый комплекс "Лисья нора".