Дмитровское ш., 34 км от МКАД
Салют СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 36 м², участок 6,5 сот.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,64 млн → дом ≈910 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 71 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −188 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Икша ≈2,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5306
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 21.8 |
| торг | 5 | 48 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 7.4 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 640 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7 сот. | 1 590 000 | 227 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Берендеевка СНТ | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 10,1 сот. | 5 800 000 | 574 257 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 200 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икша СНТ | 7 сот. | 1 700 000 | 242 857 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-4 СНТ | 6 сот. | 1 584 670 | 264 112 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Икша пгт | 6,2 сот. | 3 696 000 | 596 129 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 429 / 87 500 / 115 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -188 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лукоморье СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Игнатово с. | 40 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Тополек СНТ | 36 м² | 7,6 сот. | 3 100 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ермолино Парк КП | 40 м² | 8,4 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 42 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дзержинец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 22.10.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача для отдыха в СНТ "Салют" (34 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) Ищете место, где можно отдохнуть от городской суеты, не уезжая далеко от Москвы? Продаю дачу в живописном и обжитом месте поселок Икша. Это идеальный вариант для тех, кто