Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Икша пгт, Дмитровский гор. округ
Дом 68 м², участок 7,6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 19.06.2025.
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,43 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 79 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,43 млн / целевая ≈7,59 млн / пессимист. ≈6,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,61 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Икша ≈0,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5267
Рейтинг 82/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 547 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 433 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 067 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 397 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Икша пгт | 16 сот. | 7 500 000 | 468 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 19,2 сот. | 2 886 000 | 150 312 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 20,3 сот. | 3 750 000 | 184 729 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 8,5 сот. | 870 000 | 102 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 240 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 956 / 121 429 / 129 231 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 011 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 590 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 611 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Игнатово с. да: «ванная» + «отделкой» | 70 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 121 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Икша СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 8 400 000 | 129 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Позитив СНТ да: «ванную» + «ремонтом» | 63,2 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 78 956 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 09.09.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в садовом товариществе "Строитель" в Дмитровском районе, пос. Икша, по Дмитровскому шоссе (32 км от МКАД). На участке, площадью 7,6 соток расположены 2 дома, общей площадью 40 кв.м. и 28 кв.м. В доме (28 кв.м.) расположены 2 комнаты, Торг.