Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Стариково д., Талдомский гор. округ
Дом 53,6 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; цена не менялась с 21.08.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 522 тыс. → дом ≈978 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈371 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Мельдино ≈5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5234
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 978 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 246 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Стариково д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Иванцево д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зятьково д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Иванцево д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стариково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зятьково д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зятьково д. | 27,5 сот. | 600 000 | 21 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зятьково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зятьково д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Навигатор СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 980 / 58 366 / 109 091 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 108 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 371 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Веретьево д. | 54 м² | 14 сот. | 4 900 000 | 90 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ольховик-2 СНТ | 56 м² | 13 сот. | 3 120 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кривец д. | 55 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 109 091 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Зорька СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зорька СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зорька СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 731 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Наговицино д. | 52,7 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 81 594 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Зорька СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рябинка-2 СНТ | 53,5 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 91 589 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 17.10.2025 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 1 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, единственный собственник. Дом сухой, теплый, без плесени, сырости. Печь в рабочем состоянии. Экологически чистое место, рядом грибные леса и рыбные реки (речка за забором участка). На участке растут яблони, облепиха, боярышник, крыжовник и тд. Просмотр в любое время. За дополнительной информацией звоните по телефону. Торг.