Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Автоматика СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 39 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 395 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Власово ≈4,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5208
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 395 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 505 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 590 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 667 / 33 000 / 57 650 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 209 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автоматика СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автоматика СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 650 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ивушка СНТ | 40 м² | 9 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автоматика СНТ | 47,3 м² | 9,2 сот. | 2 300 000 | 48 626 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Тимирязевец СНТ | 39,7 м² | 6 сот. | 880 000 | 22 166 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Металлург СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мирный СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 39 м² | 6,5 сот. | 4 290 000 | 110 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8,8 сот. | 930 000 | 20 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сокольники СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 100 000 (+110 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 1 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 600 000 (+700 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если хочется тишины, покоя и удивительного воздуха, то вам сюда! Крайний участок, тихо, на участке всё включено, дом- утеплённый, хозблок- душ, туалет в доме, колодец, беседка, парник, летний водопровод, участок высокий, регулярно ходит автобус. Дом для семейной пары, на большую семью не годится, но есть перспективы. Капитальных вложений не требуется. Торг.