Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Талдом г., Талдомский гор. округ
Дом 58 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 17.06.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 341 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 73 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,24 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈443 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Талдом-Савёловский ≈1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5193
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 13.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 268 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 341 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 328 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,5 сот. | 1 800 000 | 211 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 370 566 | 37 057 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,2 сот. | 2 700 000 | 241 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 28 сот. | 3 250 000 | 116 071 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 513 900 | 68 520 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,2 сот. | 5 000 000 | 694 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 85 204 / 91 589 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 023 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 443 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 45 м² | 3 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Рябинка-2 СНТ | 53,5 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 91 589 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Юркино д. | 46 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 75 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Юркино д. | 45,6 м² | 4 сот. | 4 150 000 | 91 009 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Юркино д. | 45,6 м² | 4 сот. | 3 920 000 | 85 965 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сорокино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 35 208 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 05.07.2025 | 3 350 000 (+50 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.08.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 690 000 (−160 000) | история площадки |
| 20.11.2025 | 2 600 000 (−90 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 850 000 (+250 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Очень хорошая место положения. Рядом домом всё есть магазин 1минут, поликлиника взрослая и детская 5 минут пешком, Фмс 10 минут, Мфц 10 минут, парк 1минут пешком, пляж 2 минут пешком, спорт комплекс Атлант 2 минут пешком, рынок 10минут пешком, кафе 5 минут пешком. Дом находится в центре города. Торг уместен.