Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Попадьино д., Талдомский гор. округ
Дача 21 м², участок 5 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 262 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈955 тыс. / целевая ≈860 тыс. / пессимист. ≈764 тыс. → от пессимистичной прибыль −804 тыс. ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈5,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5055
Рейтинг 13/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 810 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 46 500 / 95 238 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -803 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Родник СНТ | 20,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 72 464 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Попадьино д. | 24 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Высотка СНТ | 20 м² | 5,7 сот. | 990 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Кинокадр СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Агросад СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146762651 В продаже дом в деревне Попадьино Талдомского района Московской области. Сказочное окружение: до реки Дубна всего 150 метров, до автобусной остановки 30 метров, до жд-станции 5 км. Отличная экология и природа. Участок 5 соток, огорожен, размежеван. На участке беседка, хозблок, душ и туалет. Участок сухой, правильной прямоугольной формы. Дом 21 кв. М. Ленточный фундамент, каркасный. Внутри обит вагонкой. Планировка: комната 11 кв. М., кухня 6 кв. М., прихожая 5 кв. М. Работают доставки. В непосредственной близости магазины.