Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Романтик СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 517 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −902 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Орудьево ≈3,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5012
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 517 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 462 / 32 258 / 45 952 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 875 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -902 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Проходчик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Черкизовский Молзавод СНТ | 56,5 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 56 637 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литейщик СНТ | 45,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 45 952 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Камелия СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Орудьево СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 25 439 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Чайка-2 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 18 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Молоко СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 32 258 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146427868 Продается дача 55 кв. М на участке 6 соток в Снт Романтик, д. Непейно (с. Орудьево) Дмитровский р-н, Московская обл. На участке 6 соток расположены: дом, душевая, туалет, хозблок, гараж. Дом 55 кв. М построен из бруса, утеплен и обшит сайдингом. Планировка 1 этажа: проходная комната 15 кв. М., 2 спальни 7 + 7 кв. М, кухня 13 кв. М. 2 этаж: комната 10 кв. М. Участок ухоженный, высажены многолетние цветы, смородина, малина, яблони Коммуникации: - летний водопровод, - электричество 7 квт, - отопление электрические конвекторы. В Снт есть магазин. Также рядом озеро для рыбалки, лес с грибными местами. Рядом с. Орудьево, где все необходимое: ж/д вокзал, сетевые магазины, аптеки, храм, поликлиника, строительные магазины Звоните, задавайте вопросы и записывайтесь на просмотр!