Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Борец СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,9 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 14 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Живописное ≈2,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4971
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 954 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 354 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 7,3 сот. | 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соврыбфлот СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 11 сот. | 999 000 | 90 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зорька СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 710 / 40 625 / 78 000 |
| цена объекта | 1 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -967 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ольховик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Восход СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дубна СТ | 40 м² | 4,4 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Наука-1 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 850 000 | 13 710 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 899 999 (−400 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 899 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся каркасный дом 6×8 м, построенный в конце апреля 2024 года, на участке 6,92 сотки в Снт "Надежда", Талдомский район. До Дубны 10 минут на автомобиле. О доме: * Снаружи имитация бруса. * Внутри вагонка. * Утепление по всему контуру 150 мм, включая пол и потолок. * Внутренние стены 100 мм. * Электричество подключено и полностью разведено по дому. * Интернет оптоволокно. * Установлен стабилизатор напряжения. * Планировка: две небольшие комнаты, которые отлично подойдут для детей или спален, и кухня-гостиная 18 м2. * Предусмотрено отдельное помещение под санузел, установлен биотуалет. * Дом будет зарегистрирован. На участке: * Сарай. * Летняя кухня. * Бытовка 2023 года постройки. * Колодец с технической водой. * Скважина (вода не питьевая). * Летний душ. * чёрная смородина. О Снт: Снт живое, есть магазин. Рядом находится платформа 119 км, удобный заезд с поворота 119 км. На территории Снт есть собственный чистый пруд. Спокойное место, приятные соседи. Каждая постройка на участке зарегистрирована. Торг уместен. Подходит как для дачного отдыха, так и для проживания за городом. Причина продажи нужно заниматься другим участком.