Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Автоматика СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 47,3 м², участок 9,2 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 18.05.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 479 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–34 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈846 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈932 тыс. / пессимист. ≈828 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −228 %, ROI −69 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Власово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №4924
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 721 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 846 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 730 / 21 111 / 34 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 035 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 828 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 888 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −228 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Оптимист СНТ | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Связист России СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 19 157 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Полесье СНТ | 46 м² | 6 сот. | 920 000 | 20 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Заря СНТ | 46,6 м² | 6 сот. | 500 000 | 10 730 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Марьина Роща-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Универсал-3 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Слава СТ | 50 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 50:01:0050312:187. От станции час пешком, есть автобусы в сезон от станции. На участке есть вода, с мая по октябрь. Есть хоз. Блок, рядом пристроен туалет и душ.