Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Дружба СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 910 тыс. ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈572 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈774 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. Темпы ≈6,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4798
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 8,7 сот. | 550 000 | 63 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родник СНТ | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родник СНТ | 13,5 сот. | 550 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Пановка д. | 21 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пановка д. | 15,3 сот. | 900 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Здоровье СНТ | 18 сот. | 3 800 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Здоровье СНТ | 23,9 сот. | 1 326 000 | 55 481 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Большое Страшево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 39 537 / 91 589 |
| цена объекта | 910 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 773 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 276 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 47 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Родник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 24 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 54 м² | 7,5 сот. | 2 020 000 | 37 407 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 66,6 м² | 6,3 сот. | 1 300 000 | 19 520 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зорька СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба СНТ | 51 м² | 8 сот. | 850 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рябинка-2 СНТ | 53,5 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 91 589 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ольховик СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | 60 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Ракита СНТ | 68 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 910 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 910 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком. 6 соток, дом 60 кв. м., 2 этажа. Документы оформлены. Фундамент - бетонные блоки. Дом полностью укомплектован всем необходимым для комфортного и приятного дачного проживания. В доме есть русская печь для обогрева на отдельном фундаменте. Осталась интересная старинная мебель. На участке есть деревянное строение с душем и и туалет. Растут и плодоносят фруктовые деревья: яблони (антоновка и белый налив), слива, кусты смородины и пр. Есть летний водопровод и колодец. Участок охраняется, есть шлагбаум. Рядом - лес с грибными местами, недалеко - пляжи на реке Дубна и канале Москва, 15 км от дома роскошная Арт-усадьба Веретьево. До ж/д ст. Талдом 12 км. Хозяева соседних участков - милые и интеллигентные люди.