Дмитровское ш., 98 км от МКАД
Надежда СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 48 м², участок 6,9 сот., каркас, 2024 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 364 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 37 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈235 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, колодец.
До ст. Власово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4727
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 364 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 535 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 109 / 72 216 / 86 364 |
| цена объекта | 1 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 219 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 235 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Дубки-1 СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 37 109 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ахтимнеево д. | 55 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 78 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ахтимнеево д. | 55 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 86 364 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Звездочка СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 19.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 999 999 (−200 001) | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 899 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 899 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом 6х8 на участке 6,92 сотки СНТ Надежда, 119 км. До Дубны 10 минут на автомобиле. Продаётся каркасный дом 6х8 м, построенный в конце апреля 2024 года, на участке 6,92 сотки в СНТ Надежда, Талдомский район. О доме: интернет оптоволокно . * Снаружи имитация бруса. * Внутри вагонка. * Утепление по всему контуру 150 мм, включая пол и потолок. * Внутренние стены 100 мм. * Электричество подключено и полностью разведено по дому. * Установлен стабилизатор напряжения. * Планировка: две небольшие комнаты, которые отлично подойдут для детей или спален, и кухня-гостиная 18 м2. * Предусмотрено отдельное помещение под санузел, установлен биотуалет. * Дом будет зарегистрирован. На участке: * Сарай. * Летняя кухня. * Бытовка 2023 года постройки. * Колодец с технической водой. * Скважина (вода не питьевая). * Летний душ. * Посажены молодая груша и чёрная смородина. О СНТ: СНТ живое, есть магазин. Рядом находится платформа 119 км, удобный заезд с поворота 119 км. На территории СНТ есть собственный чистый пруд. Спокойное место, приятные соседи. Каждая постройка на участке зарегистрирована. Быстрым покупателям ТОРГ. Подходит как для дачного отдыха, так и для проживания за городом. Причина продажи- нужно заниматься участком отца .