Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Горки-Р СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈957 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −149 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Драчёво ≈1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4707
Рейтинг 40/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 957 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 671 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Редькино пос. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Талица-2 СНТ | 23 сот. | 4 000 000 | 173 913 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Талица-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки-Р СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Драчево д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Драчево д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ильинское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 52 022 / 101 770 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 689 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 505 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 951 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Арабелла СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 31 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Родник СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Иванцево д. | 73,3 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 92 769 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Яхрома Ривер дп | 70 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горки-Р СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Редькино пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 330 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Федоровское д. | 67,8 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 101 770 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Авиатор СНТ | 67,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 43 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Талица-2 СНТ | 82,4 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 48 544 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ульянки д. | 67 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 86 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Крепкий дом из бруса на участке 8 соток. Обшит декоративной вагонкой. На первой этаже 2 спальни и кухня. На мансардном этаже третья спальня. Электричество. Кpуглогoдичный подъeзд. В 5 км, в 10 минутaх eзды горнoлыжный комплекc Coрoчaны с oбoрудованным пляжем. Участок с плодовыми деревьями, смородиной. Поселок обжитой. Многие постоянно живут не только летом, но и зимой. Торг уместен. Документы готовы к сделке!