Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Автоматика СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 47,3 м², участок 9,2 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 23.11.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 66 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 481 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈846 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет.
До ст. Власово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4680
Рейтинг 10/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гусенки д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Попадьино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 11,8 сот. | 1 149 000 | 97 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гусенки д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-2 СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 846 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 41 471 / 58 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 910 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 528 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Автоматика СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 650 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автоматика СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8,8 сот. | 930 000 | 20 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дружба СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автоматика СНТ | 39 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 48 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубна СТ | 50 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ | 51 м² | 8 сот. | 850 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Большое Страшево д. | 45,4 м² | 6,8 сот. | 2 000 000 | 44 053 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубна СТ | 49 м² | 9,9 сот. | 1 000 000 | 20 408 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От станции час пешком, есть автобусы в сезон от станции. На участке есть вода, с мая по октябрь. Есть хоз. блок, рядом пристроен туалет и душ.