Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Яковлево д., Дмитровский гор. округ
Дом 200 м², участок 5 сот., газобетон, 2024 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 787 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈4 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,03 млн / целевая ≈9,02 млн / пессимист. ≈8,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Яхрома ≈4,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4642
Рейтинг 56/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 86 % | 12.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 787 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Астрецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 700 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астрецово д. | 10 сот. | 1 610 000 | 161 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Астрецово д. | 5 сот. | 1 700 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Астрецово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Астрецово д. | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 40 сот. | 4 190 000 | 104 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Астрецово д. | 40 сот. | 40 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Астрецово д. | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 60 123 / 113 750 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 022 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 682 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | 200 м² | 6,7 сот. | 14 900 000 | 74 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Астрецово д. | 150 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 18 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 160 м² | 6 сот. | 18 200 000 | 113 750 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Дуброво д. | 200 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Елизаветино д. | 163 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 60 123 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Притяжение КП | 180 м² | 7,5 сот. | 30 500 000 | 169 444 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горшково пос. | 180 м² | 7,5 сот. | 11 200 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 140 м² | 7,5 сот. | 15 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | А-108 52-й км | 172 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 33 721 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дуброво д. | 175 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 29 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.02.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 2 750 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок с домом в деревне Яковлево участок площадью 5 соток дом строили для себя. фундамент дома ленточный,стены возведены из газоблока. прописка Московская область взносов нет